Por Circe Bonatelli (Broadcast)
Bradesco, Itaú Unibanco e Santander estão de olho em um mercado dominado pela Caixa Econômica Federal. A Coluna apurou que os bancos privados avaliam entrar no financiamento de imóveis dentro do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O programa cresceu muito nos últimos anos e se tornou um negócio grande demais para se dar as costas. Atualmente, ele já responde por mais da metade das vendas de imóveis novos no País.
Segundo fontes que falaram reservadamente, o que está em análise pelas instituições privadas são apenas os financiamentos de famílias no topo da faixa 3 (com renda mensal entre R$ 5 mil a R$ 9,6 mil) e na faixa 4 (R$ 9,6 mil a R$ 13 mil), ou seja, aquelas de renda mais elevada e menor risco de crédito. Os consumidores das faixas 1 (até R$ 3,2 mil) e 2 (R$ 3,2 mil a R$ 5 mil) estão fora do radar dos bancos.
Em outros momentos, Bradesco, Itaú e Santander já sinalizaram interesse em entrar no Minha Casa, Minha Vida, mas essa hipótese nunca se materializou devido ao spread bancário - diferença entre a taxa de juros para captar o dinheiro e a taxa cobrada nos empréstimos - ser muito baixo em comparação com a concessão de crédito nos segmentos de médio e alto padrão.
Crescimento chamou a atenção
Entretanto, o crescimento do programa levou os bancos a voltarem para a planilha, porque a escala aumentou significativamente. A quantidade de financiamentos na faixa 3 e na faixa 4 (criada em 2025) chegou a um patamar acima de 230 mil moradias no período de um ano, mais que o dobro do registrado em anos anteriores. E agora abrangem imóveis de até R$ 600 mil.
Além disso, as construtoras propuseram ao governo federal expandir a faixa 4 para famílias que ganham até R$ 21 mil, abrangendo imóveis de até R$ 1,2 milhão, tema que está em análise no Ministério das Cidades. Se essa mudança for aprovada, elevará ainda mais o público-alvo.
Embora o spread seja pequeno neste setor, o financiamento imobiliário permite aos bancos fidelizar os clientes por um prazo longo, uma vez que os empréstimos duram até 35 anos. Nesse período, os clientes passam a gastar com conta corrente, cartão de crédito, outras modalidades de crédito e aplicações financeiras.
Credito imobiliário é ‘oásis’
Além disso, o crédito imobiliário tornou-se um “oásis” para os bancos em meio ao crescimento dos calotes nas outras linhas, afetadas pelo endividamento das famílias. Já a inadimplência do crédito imobiliário é baixa e estável, ficando em apenas 1%, na média. As famílias deixam de pagar outras dívidas, mas conservam a parcela da casa própria em dia, sob o risco do banco tomar o imóvel em caso de inadimplência acima de 90 dias.
Apesar do interesse maior dos bancos privados pelo MCMV, fontes relataram à Coluna que esse movimento ainda vai levar alguns meses para amadurecer, sem uma definição clara neste horizonte. Uma das ponderações é que a Caixa domina esse segmento de mercado e não seria fácil atrair o público que já tem relação com a estatal.
Em segundo lugar, esse tipo de operação é considerado complexo. O financiamento nas faixas 3 e 4 usa recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Fundo Social do Pré-Sal, respectivamente, que passariam a contar como passivos nos balanços do banco. Isso exigiria recalibrar os índices de alavancagem e a exigência de capital próprio no balanço das instituições financeiras.
