Por Rita Azevedo
Bancos que atuam com financiamento de imóveis devem pedir ao Banco Central (BC) a postergação do início da vigência das novas regras de crédito imobiliário. O modelo entra em vigor em janeiro de 2027 e a ideia é que o prazo seja postergado em um ano, segundo fontes.
Como mostrou o Valor nesta semana, outra alternativa defendida pelas instituições financeiras é a revisão do teto de juros de 12% previsto no modelo. Os pedidos serão formalizados em breve ao BC, que pediu um prazo de dois meses para avaliação, disse uma fonte que acompanha as conversas. Procurado, o BC não comentou.
As instituições argumentam que quando as regras foram desenhadas, ainda em 2025, as previsões eram de cortes acelerados da Selic, o que acabou não acontecendo. Com a taxa básica de juros hoje em 14%, oferecer crédito a 12% seria difícil, sobretudo em um contexto em que os bancos devem usar cada vez menos recursos fora da poupança e mais do mercado de capitais.
Uma das principais mudanças trazidas pelo novo modelo é nas regras do uso da poupança. A norma antiga previa que 65% dos recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) precisavam ser direcionados para o crédito imobiliário, 20% ficavam com o BC na forma de recolhimento compulsório e outros 15% eram de uso livre pelos bancos.
Com as regras novas, o volume da poupança a ser aplicado em operações imobiliárias será elevado gradualmente. Neste ano, com o início da fase de testes, os compulsórios foram cortados de 20% para 15%. Pelo cronograma original, a partir de 2027, eles serão reduzidos em 1,5 ponto percentual por ano.
Quando estiver plenamente implementado o modelo, se uma instituição captar no mercado R$ 1 milhão e direcionar integralmente esse montante para financiamento imobiliário, ela poderá usar a mesma quantia captada na poupança, que tem custo mais baixo, para aplicações livres por um período predeterminado.
Só que, para isso, 80% do volume deverá ser destinado para financiamentos habitacionais contratados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), cujo custo efetivo está limitado a 12% ao ano.
Nesta semana, o diretor de regulação, Gilneu Vivan, disse que um dos pontos mais debatidos na implementação está na obrigação de alocação de 80% dos recursos em operações que atendam às condições do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Ele também sinalizou possíveis ajustes. “Assim como em qualquer ação regulatória, o novo modelo está em permanente reavaliação, não só quanto aos efeitos produzidos no período de testes, mas sobre toda a sua vigência, com a atuação do Banco Central atento para eventuais ajustes, buscando garantir a estabilidade e eficiência do mercado e o melhor interesse público”, afirmou em evento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Com a Selic em 14%, bancos dizer ter dificuldade para oferecer crédito imobiliário com um teto de 12% de juros
Apesar dos desafios - que também passam por discussões relacionadas à indexação dos contratos e à dinâmica de pré-pagamento e portabilidade - os primeiros resultados são “animadores”, segundo Vivan. “Não há dúvida de que houve uma reversão na queda das concessões que vinha ocorrendo desde o início de 2025. Observou-se, já nos primeiros meses do período de testes, um incremento das concessões, tanto para imóveis até 1 milhão como para a faixa de R$ 1 milhão a R$ 2,25 milhões”, afirmou em discurso.
No primeiro semestre, o financiamento imobiliário apresentou desempenho acima das expectativas, com crescimento de 23% em relação ao mesmo período de 2025, para R$ 180,9 bilhões, segundo a Abecip. Com o resultado, a entidade deve revisar as projeções de crescimento para o ano. A estimativa divulgada em janeiro indicava expansão de 16% e volume aproximado de R$ 375 bilhões.
Procurada, a Abecip não quis comentar a proposta dos bancos, mas disse, por meio de nota, que “mantém um diálogo permanente e construtivo com o regulador, contribuindo tecnicamente para a análise dos diferentes cenários”. Segundo a entidade, “não há, necessariamente, uma solução única para cada situação: existem alternativas técnicas distintas, com diferentes impactos e implicações. Nosso papel tem sido apoiar esse debate, trazendo elementos que contribuam para uma avaliação ampla e fundamentada das possíveis soluções.”
