Por Maria Luíza Filgueiras
Os bancos estão negociando com o Banco Central e o governo uma revisão do teto de juros previsto no novo modelo de crédito imobiliário, diante do cenário de juros mais altos do que o considerado quando a regra foi desenhada, em 2025. A preocupação do setor é que o limite de 12% ao ano no Sistema Financeiro da Habitação se torne uma restrição para a concessão justamente no momento em que a poupança perde espaço como fonte de funding e os bancos passam a depender mais de recursos captados no mercado.
A mudança começa a valer em janeiro de 2027, mas as instituições ainda tentam ajustar os parâmetros antes da entrada em vigor, uma vez que a curva de juros aponta patamar alto por mais tempo. Segundo Michel Cury, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), as conversas com o regulador têm sido produtivas, mas o tempo para uma decisão está ficando curto. “Estamos aqui no mês de agosto e é uma regra que começa em janeiro. Além das boas conversas, vamos precisar ter as boas ações”, disse Cury hoje no Abecip Summit, em São Paulo.
Segundo ele, a associação já levou ao regulador as situações de mercado que identificou e agora discute quais soluções podem ser adotadas no curto prazo sem comprometer a sustentabilidade do sistema no longo prazo. O diretor de regulação do Banco Central, Gilneu Vivan, indicou que a instituição entende a diferença entre o prazo de definição da regra e o contexto em que ela entra em vigor, e sinalizou que pode haver ajusta se o regulador entender necessário.
“Um dos pontos mais debatidos na implementação do novo modelo está na obrigação da alocação de 80% dos recursos em operações que atendam as condições do SFH: valor do imóvel inferior a R$ 2,25 milhões e taxa máxima de 12% ao ano mais o indexador”, reconheceu Vivan. “Esse limite torna-se um desafio ao novo modelo, baseado em captações de mercado, quando, eventualmente, em momentos futuros, os juros estejam mais altos, como já observamos na história. Como em qualquer ação regulatória, o novo modelo está em permanente reavaliação, não só quanto aos efeitos produzidos no período de teste, mas sobretudo as suas vigências.”
Segundo o diretor, o Banco Central tem uma atuação “atenta para eventuais ajustes, buscando garantir a estabilidade e a eficiência do mercado e do melhor interesse público.” As normas são orquestradas pelo Conselho Monetário Nacional, formado por BC, Fazenda e Planejamento, com supervisão da autoridade reguladora.
O problema, na avaliação dos bancos, é que o custo de captação e o preço cobrado do cliente deixam de caminhar juntos quando existe um teto rígido para a taxa do financiamento. Com a poupança respondendo por uma fatia menor do funding, os bancos precisarão captar mais por meio de instrumentos de mercado de capitais, como LCI e outros títulos, mais sensíveis à Selic e às curvas de juros.
Outra preocupação é com discussões sobre o fim de isenção de imposto em papéis imobiliários, uma vez que o crédito ficará mais dependente deles e o investidor só compra o papel se tiver um retorno razoável - um spread que ficaria mais apertado com tributação, Romero Albuquerque, diretor de crédito imobiliário do Bradesco, conta que uma simulação feita pela tesouraria do banco indica que uma alíquota de 5% sobre a LCI elevaria em cerca de 80 pontos-base o custo de captação.
Como a margem do crédito imobiliário é estreita, esse aumento teria de ser repassado ao cliente, o que representaria quase um ponto percentual a mais na taxa do financiamento, detalha o executivo. “Existe pouca ou nenhuma margem para absorver aumento de funding. O repasse é praticamente imediato”, corroborou Paulo Dualibi, diretor de negócios imobiliários e cash management do Santander. “E alguns bps fazem muita diferença no valor da parcela do tomador para um prazo tão longo quando o do crédito imobiliário”, emendou Cury.
