Por Ana Luiza Tieghi
Um aumento no número de apartamentos novos de médio e alto padrão em estoque na cidade de São Paulo, maior mercado para a incorporação no país, chamou a atenção de analistas do setor imobiliário no último mês.
O tempo necessário para escoar as unidades de três e quatro quartos na cidade subiu de 18,5 meses para 26 meses, como apontou o relatório do Citi. O documento destaca, ainda, um crescimento de 40% na oferta de imóveis novos de médio e alto padrão em um ano na capital - o dado vai até abril. “Consideramos essa maior oferta como o risco mais relevante para o mercado”, escreveram.
O segmento de média e alta renda é o mais impactado pela taxa do financiamento imobiliário, já que fica de fora do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que atende famílias compradoras do primeiro imóvel e que tenham renda de até R$ 13 mil.
Uma queda mais lenta da taxa Selic ajuda a pressionar o custo do financiamento, que também é influenciado pela retirada de volumes da poupança, principal insumo para o crédito imobiliário de média e alta renda.
Como aponta relatório do BTG Pactual, também publicado no mês passado, a caderneta de poupança registrou R$ 53 bilhões em retiradas nos últimos 12 meses, embora tenha apresentado um fluxo positivo de R$ 2,3 bilhões em aportes em maio. “Portanto, acreditamos que as perspectivas para o segmento de média e alta renda provavelmente seguirão desafiadoras”, escreveram os analistas do banco.
Com esse prospecto, o Citi reduziu em junho o seu preço-alvo da Cyrela, principal incorporadora de médio e alto padrão, de R$ 35 para R$ 32, reafirmando indicação de compra. Também reduziu o preço-alvo da Eztec, outra companhia tradicional do segmento, de R$ 17 pra R$ 15, com recomendação neutra. “A Cyrela está mais bem posicionada por causa da sua escala e diversificação, mas não é imune à redução da velocidade de venda”, afirmam os analistas. Já a Eztec é “mais exposta a pressões de acessibilidade financeira”.
Executivos da Eztec comentaram, em teleconferência de resultados do primeiro trimestre, que estavam com uma campanha para conceder milhas a clientes que comprarem imóveis, para estimular as vendas.
“As perspectivas para o setor de média e alta renda seguirão desafiadoras”
- BTG Pactual
No último mês, o Santander também reduziu o preço-alvo da Cyrela, de R$ 43 para R$ 41, reforçando a indicação de compra.
Ainda em relação aos papéis das incorporadoras, os analistas do Itaú BBA destacaram, em relatório, que a acessibilidade financeira aos imóveis de média e alta renda continua dominando o debate, mas que “um ‘valuation’ descontado fala mais alto” para alguns investidores, que seguem atraídos por Cyrela.
A Moura Dubeux, incorporadora que atua na média e alta renda no Nordeste, também tem suscitado interesse, afirmam. A empresa divulgou seus dados operacionais do segundo trimestre na segunda-feira (6), considerados “sólidos” por analistas. Houve queda de 46% no valor geral de venda (VGV) dos lançamentos, mas as vendas recuaram em menor proporção, de 15%.
Ao menos a inflação do setor parece ser uma fonte menor de preocupação. No mesmo relatório, os analistas do Itaú BBA ressaltam que os reajustes anuais de salários no segmento, feitos em maio, foram benignos, e que não há efeitos relevantes de segunda ordem sobre fornecedores. Com a perspectiva de fim do conflito entre Estados Unidos e Irã, também se alivia a preocupação sobre um aumento de custo de materiais. O pior parece ter passado.
O Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) subiu 6,71% em junho, no acumulado de 12 meses, menos do que os 7,19% do mesmo período de 2025.
