A intenção das incorporadoras de lançar mais empreendimentos a partir do fim deste ano começa a se refletir na demanda por terrenos na cidade de São Paulo. A frequência das conversas com proprietários de áreas aumentou, e o volume de negócios começa a crescer, embora ainda não se possa falar de novo aquecimento do maior mercado imobiliário do país. Os preços nominais seguem estáveis, e maior parte dos negócios é fechada por meio de permuta.
Ainda que se trate de movimento muito diferente do ocorrido no período de euforia após a abertura de capital das incorporadoras, a partir de 2006, tem havido procura por áreas e compras efetivas, de acordo com Rodrigo Bicalho, sócio do escritório especializado em direito imobiliário Bicalho e Mollica Advogados. "Se as empresas não comprarem terrenos agora, não vão ter produtos quando houver mais demanda", afirma o advogado.
De acordo com Bicalho, a necessidade de as incorporadoras se prepararem para retomar lançamentos fez com que mais negócios de aquisições de áreas fossem fechados por meio do escritório nos últimos três meses do que no restante de 2016. Mas, em números absolutos, o número de operações ainda não é grande. Empresas de capital aberto e de menor porte têm comprado áreas, segundo o advogado.
"Existe demanda por terrenos bem localizados", afirma o presidente da plataforma imobiliária BR Partners, Sérgio Ferrador.
Segundo representantes do setor, há procura por áreas para desenvolver produtos dos padrões médio e médio-alto nas regiões dos chamados eixos estruturantes da capital - proximidade de metrôs e corredores de transporte público, onde o potencial construtivo aumentou com o novo Plano Diretor de São Paulo - e para empreendimentos enquadrados no programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, em cidades da Grande São Paulo.
A Gafisa tem expectativa de manter, neste ano, patamar de aquisições parecido com o de 2016, quando comprou "muitos terrenos", de acordo com o diretor de prospecção e negócios, Guilherme Carlini. Em 2014 e 2015, o ritmo de compras de áreas pela incorporadora foi mais lento, principalmente, devido à crise da economia, segundo o executivo. A estratégia da companhia para terrenos é possuir estoque suficiente para dois anos de lançamentos.
Carlini conta que, atualmente, a Gafisa analisa muito mais uma área antes de decidir fechar o negócio do que no passado.
Segundo Rony Lopes, sócio da Arquimóvel, empresa que representa incorporadoras na aquisição de terrenos, na média, poucos negócios estão sendo fechados, mas, desde o impeachment da presidente Dilma Rousseff, as incorporadoras avaliam novas aquisições em regiões consideradas prioritárias, como as dos eixos estruturantes. Lopes afirma esperar aumento de lançamentos imobiliários no fim do ano.
O vice-presidente da imobiliária Abyara, Bruno Vivanco, ressalta que o ciclo imobiliário é longo. Na média, são necessários de dez a 18 meses para a aprovação de um projeto, conforme informações das empresas. Atualmente, o mercado de terrenos está melhor do que um ano atrás, segundo Vivanco. "Em 2017, o número de lançamentos será significativamente maior do que o de 2016 na Grande São Paulo, com concentração no segundo semestre", afirma o executivo da Abyara.
Para o vice-presidente de Incorporação e Terrenos Urbanos do Secovi-SP, Emilio Kallas, a melhora no mercado imobiliário de São Paulo deve ocorrer apenas no próximo ano. "Mas o ânimo está um pouco melhor, e as pessoas começam a olhar terrenos", afirma o representante do Secovi-SP.
De acordo com o sócio da Arquimóvel, os preços de terrenos se estabilizaram em 2014, mas os patamares são elevados para o atual mercado. Bicalho pondera que, nos últimos dois anos, os valores das áreas ficaram estáveis, mas há queda real quando se considera a inflação.
Na avaliação do advogado, o maior desafio da aquisição de terrenos nas regiões dos eixos é o preço da outorga onerosa do novo Plano Diretor de São Paulo. A outorga é a contrapartida financeira para a incorporadora erguer o prédio além do potencial construtivo básico até o limite do coeficiente de aproveitamento máximo.
Há situações, segundo Bicalho, em que a incorporadora desiste de comprar um terreno por considerar o projeto inviável devido ao valor da outorga. "Os preços de terrenos e outorgas estão muito elevados", afirma Ferrador, da BR Partners.
Por um lado, afirma Ferrador, proprietários resistem a reduzir valores, por outro, incorporadoras continuam com estoques elevados de unidades prontas e em construção, e o nível de distratos segue elevado. Ao mesmo tempo, incorporadoras precisam adquirir áreas para lançamentos futuros, considerando-se o tempo necessário para a obtenção de licenças.
Segundo Vivanco, da Abyara, devido às mudanças decorrentes do novo Plano Diretor, muitas incorporadoras estão revendo projetos inicialmente previstos para seus bancos de terrenos na capital. Já na Grande São Paulo, as empresas têm buscado, na medida do possível, conforme o executivo, migrar para produtos pelos quais haja mais demanda e menos concorrência.
De acordo com fontes, o maior movimento de venda de terrenos pelas incorporadoras, incluindo os localizados na cidade de São Paulo, já ocorreu. No momento, apenas empresas com problemas de caixa seguem ativas na busca de se desfazer de parte de suas áreas em estoque. A venda de terrenos por companhias com finanças mais equacionadas ocorre, principalmente, em cidades que deixaram de ser consideradas estratégicas.
