Por Thaís Soares
As empresas de fora em geral não conhecem tão bem as ruas, a cultura das pessoas, e por isso costumam se dar mal.
Foi o que aconteceu no passado com incorporadoras de médio e alto padrão que tentaram se nacionalizar com o dinheiro que captaram em IPOs nos anos 2000, mas acabaram desmontando parte dessas operações durante a crise do governo Dilma Rousseff e voltaram a se concentrar nas suas praças de origem.
Agora, há uma nova leva de companhias que estão tentando ir além do seu quintal, mas dessa vez todas do Minha Casa Minha Vida, buscando seguir o exemplo da MRV, a primeira a se nacionalizar.
O momento tem sido favorável para expansões em razão da pujança do programa, que tem dominado os lançamentos de projetos residenciais em todo o País.
Um caso emblemático é o da paulistana Plano&Plano, que anunciou recentemente que pela primeira vez está iniciando uma operação fora de São Paulo, ao abrir um escritório em Goiânia.
“Goiânia é uma cidade pujante, que tem características parecidas com a de São Paulo,” Rodrigo Luna, o chairman da incorporadora, disse na call de resultados do segundo tri.
Como os terrenos são comprados basicamente por permuta financeira e os apartamentos do MCMV têm repasse ainda na planta, a companhia diz conseguir testar a nova praça com pouca exposição de caixa.
Os primeiros empreendimentos ainda estão em estudo e funcionarão como um teste para a nova praça antes de a companhia ganhar escala.
O objetivo, se o modelo funcionar, é chegar a mais de R$ 1 bilhão em lançamentos por ano.
Outras duas empresas, a Tenda e a Direcional, já contam com alguma capilaridade, mas seguem demonstrando apetite para buscar outros mercados.
A Tenda chegou a dez regiões metropolitanas depois de entrar nos mercados de Curitiba e João Pessoa recentemente, e vê espaço para adicionar mais três cidades ao seu mapa, ainda em estudo.
Já a Direcional, que está em oito estados, ampliou a sua presença no Nordeste ao fazer um acordo com a Moura Dubeux para fazer empreendimentos em cidades como Fortaleza, Recife, Salvador e Natal.
O setor não ignora o risco: a leva anterior de empresas de médio e alto padrão que tentaram crescer em outras regiões mostrou que há pouca sinergia em levar a incorporação de uma cidade para outra, já que regras, terrenos e até o produto mudam de mercado para mercado.
Mas entre as grandes empresas do MCMV, o próprio método de construção reduz uma dessas dificuldades.
“As empresas que operam em várias cidades fazem isso via formas de alumínio, parede de concreto. Esse método é menos dependente de mão de obra e é mais escalável,” Bruno Mendonça, o head de real estate do Bradesco BBI, disse ao Metro Quadrado.
Além disso, os materiais permitem industrializar etapas da obra e diminuir a dependência de equipes que já chegam especializadas a cada nova cidade.
“Existem modelos mais intensivos em mão de obra que o nosso, que consequentemente são menos replicáveis, porque você precisa de uma equipe qualificada. E aí é mais difícil ter uma atuação diversificada,” disse Luiz Maurício, o CFO da Tenda.
Em expansões recentes, as legislações locais também ajudaram. Goiânia e Curitiba ficaram mais atraentes para a habitação de interesse social depois de mudanças nas regras urbanísticas, e algumas alterações também abriram espaço para esse tipo de empreendimento na região central de Campinas, onde a Tenda chegou em 2021.
Ainda assim, entrar em outra cidade exige encontrar terrenos que comportem projetos em escala, entender as regras do plano diretor local, montar equipes e fornecedores e conhecer uma demanda que muda de uma região para outra.
E abrir uma operação em uma nova cidade pode sair mais caro do que crescer onde a empresa já está, o que coloca um freio no tamanho que essa expansão pode alcançar, diz Mendonça, do Bradesco BBI.
Embora buscar outros mercados possa diminuir o risco, um negócio muito espalhado pode resultar em uma complexidade operacional grande.
A Plano&Plano, por exemplo, antes de ir para Goiânia, passou os últimos anos concentrada no mercado em que o MCMV mais cresceu, e se tornou uma das maiores incorporadoras de São Paulo – uma estratégia que, para o analista, funcionou bem até o momento.
“A empresa já estava onde todo mundo queria e deveria estar. Mas fica a pergunta: será que o próximo ciclo será também em São Paulo?,” disse ele.
