Por Breno Damacena
Apartamentos de até 34 m² representaram quase 80% dos lançamentos na cidade de São Paulo em julho deste ano - ou seja, 9,1 mil das 11,7 mil unidades lançadas. O número dá a dimensão que os imóveis compactos ganharam no mercado paulistano. Desde 2023, mais de 265 mil unidades com até 34 m² foram lançadas na capital, segundo dados da Brain Inteligência Estratégica.
Do estoque de imóveis novos na cidade atualmente, 51% têm até 34 m². A proporção sobe para 70,5% quando são considerados apartamentos de até 39 m².
O economista Alberto Ajzental, coordenador do curso de negócios imobiliários da Fundação Getúlio Vargas (FGV), explica que o zoneamento da cidade favorece esse tipo de empreendimento. Nos eixos de transporte, as regras permitem maior aproveitamento dos terrenos, enquanto áreas fora desses locais têm potencial construtivo mais limitado, o que pode reduzir a rentabilidade dos projetos.
Outro fator determinante para essa mudança é o Minha Casa, Minha Vida. Com subsídios e limites maiores de renda para enquadramento e de valor dos imóveis, o programa tornou os apartamentos compactos mais acessíveis a uma parcela maior de consumidores e ampliou o espaço para as incorporadoras nesse mercado.
A MRV, por exemplo, tem mais de 99% do estoque atual em São Paulo enquadrado no programa habitacional.
Apenas em 2026, a companhia já lançou 3.910 apartamentos na cidade e prevê lançar outras 921 unidades até o fim do ano. Em todo o ano de 2025, foram 3.927 unidades na capital paulista. Cerca de 76% dos lançamentos de 2025 tinham até 39 m².
“Cresce o número de lares unipessoais e de famílias menores, o que amplia a demanda por unidades com metragens reduzidas”, comenta Ítalo Pita, diretor comercial da MRV em São Paulo. “A combinação entre escassez de terrenos bem localizados e o alto custo da terra tende a favorecer a viabilização de projetos compactos, que permitem melhor aproveitamento do potencial construtivo e maior aderência à demanda”, acrescenta.
Segundo Pita, a redução das metragens levou a MRV a priorizar a integração dos ambientes, o melhor aproveitamento da distribuição interna e soluções para reduzir áreas pouco aproveitadas. Nos projetos com varanda, por exemplo, a integração entre sala, cozinha e varanda ajuda a eliminar barreiras visuais e ampliar a percepção de espaço.
Ao mesmo tempo, as áreas comuns ganharam mais importância. Desde o início de 2025, a média de itens de lazer e convivência nos empreendimentos da MRV passou de cinco para cerca de dez, e mais de 85% dos projetos contam com piscina.
Pita afirma que, em vez de priorizar apenas a área privativa, os consumidores têm dado mais importância ao acesso a transporte, serviços, comércio e equipamentos urbanos. “A metragem perde protagonismo relativo e cede espaço a atributos como funcionalidade, localização e custo total de ocupação”, diz.
Para Ajzental, entretanto, a escolha é determinada mais por fatores financeiros do que pelo desejo do consumidor.
“Não acredito que seja um imóvel aspiracional. O público se adaptou a esse produto por causa de suas limitações financeiras”, afirma o economista. “Com a alta dos juros e do custo de construção, os imóveis menores têm um preço médio mais baixo e ‘cabem’ no bolso do consumidor.”
Pequenos apartamentos, grandes negócios
O mercado de compactos também é líder em vendas. Em julho de 2026, os apartamentos de até 34 m² responderam por 64,9% das vendas de imóveis novos em São Paulo. Considerando os apartamentos de até 39 m², a participação foi de 82,1%.
“Em regiões onde o terreno tem um peso relevante na composição do custo, as plantas mais eficientes permitem manter o imóvel em uma faixa de preço compatível com a capacidade de financiamento do consumidor, sem abrir mão de uma boa localização”, explica Eduardo Quintella, diretor de incorporação e comercial do Grupo Direcional.
Especializada no Minha Casa, Minha Vida, a Direcional alcançou R$ 2 bilhões em vendas brutas no segundo trimestre de 2026, maior patamar trimestral da história da companhia.
“Ter apartamentos menores não significa uma perda na qualidade da habitação, mas, sim, uma transformação na maneira como o consumidor utiliza o imóvel e uma necessidade de adequação entre preço, localização e espaço disponível”, comenta Quintella. “O desafio do setor é justamente transformar essa limitação em eficiência de projeto”, diz.
De acordo com o urbanista Renato Cymbalista, professor do departamento de arquitetura e urbanismo da Universidade de São Paulo (USP), as mudanças nos hábitos de moradia, com o aumento do número de pessoas que vivem sozinhas, também contribuem para esse cenário.
“Existe uma correspondência entre a estrutura demográfica da nossa sociedade e aquilo que o mercado está oferecendo”, diz.
Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de brasileiros que moram sozinhos chegou a 15,6 milhões em 2025, recorde da série. Os domicílios ocupados por apenas uma pessoa já representam 19,7% do total no País. Ou seja, de cada cinco casas ou apartamentos, um é ocupado por apenas um habitante.
No entanto, Cymbalista afirma que o fator econômico ainda é determinante. “É uma oferta mais ligada à capacidade de compra do que ao desejo do comprador. Tanto é que em vários desses apartamentos moram duas ou três pessoas”, ilustra.
Compacto de alto padrão
Fora do mercado econômico, a incorporadora Global Realty também aposta em projetos compactos, mas em uma faixa de preço mais elevada.
Localizado em Perdizes, nas redondezas da PUC, o Cardoso 432 tem studios e lofts com pé-direito duplo de 4,32 metros e arquitetura assinada. As unidades de 26 m² a 29 m² do empreendimento podem custar mais de R$ 700 mil.
“Essa altura permitiu criar um mezanino, dividindo o estúdio em dois andares: a sala, cozinha e banheiro no piso inferior e o dormitório no piso superior”, explica André Fakiani, CEO da incorporadora. A estrutura de lazer do prédio tem uma raia de natação de 25 metros, sauna e spa.
O edifício também engloba unidades com metragens maiores. Fakiani explica que o projeto nasceu do diagnóstico de que o aumento do preço dos imóveis obriga as pessoas a escolherem metragens menores. “Nosso objetivo era criar um lugar pequeno com real qualidade de vida”, comenta.
A incorporadora também está à frente de outros projetos que mesclam diferentes metragens no mesmo edifício. O edifício Eterna Paulista, nos arredores da Avenida Paulista, por exemplo, tem studios de 24 m² e penthouses com 198 m². “Nossa proposta é oferecer a infraestrutura de lazer completa para todos os moradores, independentemente do tamanho da unidade”, afirma.
