A queda da vacância no mercado paulistano de locação de escritórios comerciais de alto padrão tem possibilitado redução dos descontos entre preços pedidos e fechados, aumentos pontuais nos valores propostos em prédios premium com baixa vacância e, nas revisões dos contratos de aluguel, interrupção das quedas ou mesmo início de altas isoladas em regiões com demanda elevada e pouca oferta. Os indícios de melhora do ambiente de negociação para proprietários começam a ser sentidos em regiões como Faria Lima, Paulista e parte da Vila Olímpia.
Na média, os valores de locação pedidos ficaram estáveis, no segundo trimestre, em relação aos do último trimestre de 2017, de acordo com o presidente da consultoria Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (Siila), Giancarlo Nicastro. Mas como os descontos diminuíram, os preços fechados por metro quadrado aumentaram na mesma base de comparação, segundo Nicastro.
Levantamento da JLL aponta que o preço pedido por metro quadrado nas regiões centrais de São Paulo ficou em R$ 82 no segundo trimestre, patamar semelhante ao do fechamento de março. "A média dos preços pedidos continua estável, mas com leve viés de alta", diz o diretor de transações da consultoria, Roberto Patiño. Segundo ele, pontualmente, começa a haver elevação do primeiro preço ofertado pelo proprietário em alguns prédios de regiões centrais da capital paulista - Faria Lima, Paulista, Vila Olímpia e Juscelino Kubitschek. "Os principais edifícios por região, com vacância equacionada, têm oferecido preços iniciais para negociação até R$ 10 por metro quadrado acima dos valores de 12 meses atrás", afirma Patiño.
Para efeito de comparação, a taxa de vacância da cidade de São Paulo estava em 24,4%, no fim de junho, enquanto a da Faria Lima era de 15,4% e a da Paulista, de 11,6%, conforme pesquisa da JLL.
"Os proprietários de escritórios estão menos flexíveis nas novas locações", afirma a presidente da Newmark Grubb Brasil, Marina Cury. A concessão do chamado "cash allowance" - subsídios dos proprietários a novos locatários - diminuiu, assim como os prazos de carência para início de pagamento do aluguel e os descontos, segundo a executiva.
A Cushman & Wakefield ainda não fechou os números do segundo trimestre, mas o gerente sênior de pesquisa e inteligência de mercado da consultoria para a América do Sul, Jadson Mendes Andrade, avalia que os preços pedidos tenham ficado estáveis, "com leve queda". Andrade espera melhora nos preços pedidos até o fim do ano, considerando-se a previsão de entregas de apenas três edifícios corporativos em São Paulo - com área de 76.295 metros quadrados, abaixo do novo estoque de 90.718 metros quadrados que chegou ao mercado de janeiro a maio -, e a expectativa de aumento da absorção líquida e vacância em queda.
O presidente da NAI Brazil, Marcelo da Costa Santos, afirma que há situações em que o preço pedido está maior e os descontos foram reduzidos, mas pondera que a situação em regiões com muita oferta é bastante distinta. "Na Berrini, Chácara Santo Antônio e Chucri Zaidan, os descontos estão elevados", conta o executivo, acrescentando que isso dificulta que os valores das regiões centrais da capital paulista estejam mais elevados. Santos avalia o desempenho do mercado paulistano de escritórios como "muito fraco" no segundo trimestre. "No primeiro trimestre, tivemos recorde de absorção bruta e absorção líquida. O ritmo não se confirmou no segundo trimestre", diz o presidente da NAI Brazil.
No segmento de escritórios, a cada três anos, os valores dos contratos são revisados em relação aos preços de mercado vigentes. Nos últimos anos, tornou-se comum a redução de preços nesses momentos das "revisionais" no jargão do setor. "Estão ocorrendo aumentos de preços nas revisionais em casos isolados, mas as reduções acabaram neste ano", diz a presidente da Newmark. O vice-presidente da CBRE, Adriano Sartori, compartilha da opinião da executiva: "os preços não estão sendo reduzidos nas revisionais. Pontualmente, ocorrem altas, quando os valores estão muito defasados".
A SDI Gestão, por exemplo, que tem 100% de ocupação em seus escritórios na região da Juscelino Kubitschek e da Faria Lima, começou a negociar, no fim do segundo trimestre, aumentos de 5% a 10% nas revisionais. Outra empresa de propriedades comerciais confirmou ao Valor que está negociando a revisão para cima de contrato de um escritório de padrão triple A em região centralizada de São Paulo.
Segundo a presidente da Newmark, a demanda principal por escritórios ainda se concentra no movimento de migração de empresas para espaços de melhor qualidade, chamado de "flight to quality", no jargão do setor. Na avaliação de Marina, o novo ciclo de alta do mercado de escritórios deve ter início entre 2019 e 2020. Para o presidente da Siila, as altas de preços ocorrerão a partir do segundo semestre do próximo ano.
Sartori, da CBRE, afirma que o mercado ficará "mais ativo" no fim do semestre, dependendo dos rumos da política. "No segundo trimestre, a concretização de negócios estava um pouquinho mais lenta do que no primeiro, mas há demandas grandes rondando o mercado", afirma Sartori. Andrade, da Cushman, afirma que o segmento está próximo do "divisor de águas" em que o mercado fica mais equilibrado entre ocupantes de áreas e proprietários. Patiño, da JLL, avalia que a fase do mercado em baixa terminou: "Já têm aparecido pontos indicando o começo do ciclo de alta. Esse ciclo irá se mostrar mais pronunciado assim que a incerteza política amainar".
