A tempestade perfeita positiva que o mercado imobiliário viveu nos últimos dois anos acabou, afirmou o economista e escritor Eduardo Giannetti. A visão do especialista, exposta ontem no Abecip Summit, considera que os fatores responsáveis por impulsionar o setor a patamares recordes de vendas e de concessão de crédito desapareceram e o cenário vai piorar em 2022.
“A tempestade perfeita às avessas que o setor imobiliário viveu na pandemia acabou”, disse. “Com aumento de juros, desaceleração do crescimento, inflação alta e incerteza fiscal termina aquele período tão favorável”, acrescentou. “Estamos num processo de deterioração permanente das contas públicas.”
Para Giannetti, “será uma luta difícil para o Banco Central sozinho, sem ajuda da política fiscal, reverter uma taxa de inflação que ameaça sair do controle”. Nesse cenário, o mercado imobiliário é afetado tanto pela subida de juros, que podem voltar aos dois dígitos, quanto pela desaceleração do crescimento.
O presidente do Sindicato da Habitação em São Paulo (Secovi-SP), Basílio Jafet, afirmou enxergar “um ou dois anos difíceis”. O dirigente, porém, disse acreditar que, no médio e longo prazos, os fundamentos do setor mantêm o mercado resiliente. “Ainda existe um déficit habitacional e, nas principais metrópoles no Brasil, temos necessidade de construir 1,5 milhão de novas moradias por ano.”
O presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc), Luiz Antonio França, afirmou ainda que o mercado de baixa renda é extremamente resiliente às crises. “No próximo ano e nos seguintes teremos um mercado de baixa renda muito fortes. Os juros não afetam os tomadores do mercado de baixa renda, porque a formação de taxas vem do ‘funding’ do FGTS portanto temos recursos e taxas.”
Conforme França, “os trabalhadores mais carentes detêm 90% das contas do FGTS e são essas pessoas que necessitam da moradia de baixa renda”. Já os mercados de médio e alto padrão podem sofrer um pouco com a alta de juros e a volatilidade do ano eleitoral. Mas, nesse cenário, pode haver uma “corrida” para ativos reais, como imóveis.
Para o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), Celso Petrucci, a “estimativa é que o mercado do Casa Verde Amarela [de residências para a baixa renda com juros subsidiados] represente em números de unidades lançadas 75% do mercado imobiliário do país”. Conforme o dirigente, esse contingente tende a manter a demanda do segmento.
“O ano que vem será desafiador, mas, além de uma demanda reprimida, pode ser que as pessoas procurem por imóveis como reserva de valor para não depender da volatilidade do mercado financeiro”, avaliou Petrucci. “Para 2022 prevejo um número [de vendas de imóveis] próximo deste ano. Não acho que vai haver uma redução neste número.”
Uma ajuda para o mercado imobiliário, a partir de 2023, pode vir da regulação. A implementação da última etapa das normas prudenciais do setor financeiro de Basileia 3 pode liberar até R$ 6 bilhões em requerimento de capital no segmento de crédito imobiliário, disse o diretor de regulação do BC, Otávio Damaso, durante o evento.
“No novo padrão que deve ser publicado de Basileia 3 e que deve começar a vigorar a partir de janeiro de 2023, tem uma granulidade maior na forma como se encara o risco das operações de financiamento imobiliário”, pontuou o diretor do BC. “Em termos de impacto vai ter uma redução de requerimento de capital de R$ 5 bilhões a R$ 6 bilhões, redução significativa.
