Com atuação no interior de São Paulo, a incorporadora ADN deve quase dobrar o valor dos seus lançamentos no ano. Os projetos da empresa integram o programa Minha Casa, Minha Vida, que ganhou tração com novas medidas para aumentar a capacidade de compra dos consumidores e a viabilidade dos empreendimentos.
Em 2022, foram R$ 430 milhões em valor geral de venda (VGV) lançado. Para 2023, são esperados R$ 800 milhões, conta Pedro Donadon, presidente e um dos fundadores da companhia.
A ADN tem R$ 7 bilhões em seu banco de terrenos e poderá lançar até R$ 1,2 bilhão em novos empreendimentos em 2024, mas Donadon já afirma que provavelmente vai se manter na casa dos R$ 800 milhões, a depender das condições do mercado.
A incorporadora não prevê um crescimento exponencial dos lançamentos. Pelo contrário, agora busca estabilidade em volume, com lançamentos anuais entre R$ 800 milhões e R$ 1 bilhão, afirma, com margem de 15% para os empreendimentos. Essa margem tem sido conquistada em projetos recentes, mas ainda não é a média da empresa, hoje entre 7% e 10%, reflexo de custos mais altos para construir, do início da pandemia até o ano passado.
Com o aumento do teto para o preço das unidades no MCMV, a ADN fez uma mudança de rota. Sua marca Livon, criada para atender o segmento de médio padrão, fora do programa habitacional, foi incluída nele, enquanto a empresa aguarda uma redução dos juros do crédito imobiliário para voltar ao plano do médio padrão.
O teto máximo para o preço das unidades no programa habitacional subiu de R$ 264 mil para R$ 350 mil. Para a ADN, a mudança foi ainda maior, porque nas cidades em que atua o teto era inferior aos R$ 264 mil.
As cidades são dinâmicas. Uma cidade pode estar boa e depois ficar ruim”
— Pedro Donadon
Dessa forma, projetos que antes eram considerados caros para integrar o MCMV passaram a se encaixar na política, e tornou-se viável integrar mais funcionalidades aos imóveis, diz Donadon. Os prédios de dois quartos, que tinham piscina, varanda e elevador, podem ter suíte, varanda gourmet e controle eletrônico de acesso, por exemplo.
Donadon espera lançar unidades na faixa entre R$ 350 mil e R$ 500 mil já em 2025, com empreendimentos de até três quartos e estúdios em algumas cidades.
A empresa também aumentou sua atuação em cidades maiores do interior, como Campinas, Ribeirão Preto e São José do Rio Preto, que têm público mais volumoso para unidades mais caras do que as feitas pela marca ADN, especializada na faixa 2 do MCMV. Essa faixa abrange famílias com renda entre R$ 2.640 e R$ 4.400. Os projetos da Livon, na faixa 3, são para rendas entre R$ 4.400 e R$ 8 mil.
A empresa deve lançar R$ 82 milhões em projetos da Livon neste ano e subir para R$ 375 milhões em 2024, afirma Donadon.
A expansão para mais cidades é uma forma de garantir a continuidade do volume de projetos, explica o empresário. “As cidades são dinâmicas, por questões políticas, ambientais ou de plano diretor, uma cidade pode estar boa e depois ficar ruim [para a produção imobiliária].”
Para evitar esse problema, a empresa tem adotado um gerenciamento em forma de núcleos, que abrange um grupo de cidades próximas, como São Carlos e Araraquara, ou Rio Claro, Piracicaba e Araras. Assim, se uma “trava”, por qualquer motivo, a mesma equipe pode trabalhar empreendimentos no município vizinho. “O que nos atrapalha é não ter sequência, porque temos um gasto de energia grande para abrir uma nova cidade”, afirma, já que é preciso estabelecer contatos com o poder público, fornecedores, imobiliárias e ainda investir em marketing.
A empresa não tem planos de curto ou médio prazo para atuar na capital paulista. Para Donadon, o interior do Estado apresenta maior potencial de crescimento e mais barreiras de entrada para competidores. “Com a pandemia, houve migração de empresas para o interior e temos visto pessoas voltarem a morar lá, acreditamos que esse movimento não vai parar”, diz.
A companhia espera terminar 2023 com cerca de R$ 400 milhões em faturamento, em linha com o ano anterior. A meta é dobrar esse valor até 2026.
