Por Priscila Mengue
A ação civil pública que questiona a fiscalização do "desvirtuamento" de apartamentos populares à maior renda pela Prefeitura de São Paulo voltará a tramitar em 1ª instância após desembargadores anularem o arquivamento do processo nesta terça-feira (9). Com isso, ficou ordenada a produção de provas periciais e documentais, além do indicativo de que testemunhas poderão ser ouvidas.
Relator do recurso na 2ª Câmara de Direito Público, o desembargador Cláudio Augusto Pedrassi destacou ser um tema "complexo e de extrema gravidade".
O "desvio" de milhares de apartamentos foi alvo de investigação do Ministério Público de São Paulo (MP-SP) por mais de três anos e de CPI (Comissão Parlamentar de Inquérito) na Câmara Municipal - cujo relatório final estimou em R$ 5,1 bilhões o "desconto" concedido às incorporadoras entre 2014 e 2025.
No voto, o relator conclui que é necessário apurar se houve prejuízo aos cofres públicos e à coletividade, assim como eventual desvio de função da política em benefício de investidores e do mercado imobiliário. "Não tendo sido a prova produzida até o momento robusta o suficiente", avaliou.
O MP-SP considera insuficiente a fiscalização pela gestão Ricardo Nunes (MDB), com "deficiência grave" na aplicação.
Aponta, ainda, "profundo desvio" de finalidade, ao gerar "enriquecimentos indevidos e perpetuação do déficit habitacional". Por isso, defende suspender a concessão dos incentivos até a adoção de medidas mais rígidas de controle.
O município refuta a alegação de que a política não atenderia à população em déficit habitacional, diz fiscalizar com base em parâmetros legais e defende que o benefício resultou no aval à construção de mais de 400 mil unidades entre 2019 e 2024 (ante 48 mil produzidas com verba municipal no período).
Mais de 926 processos de apuração de irregularidades foram abertos pela prefeitura, abrangendo cerca de 171 mil unidades.
Decisão de juiz em março havia determinado a extinção da ação sem julgamento de mérito, com o entendimento de que a suspensão do incentivo esvaziaria a política habitacional da cidade e afetaria diretamente empreendedores e adquirentes.
A estratégia de incentivos foi criada com o Plano Diretor de 2014 e a Lei de Zoneamento de 2016, com ampliações e flexibilizações ao longo de anos, como o fim da exigência de convênio com a prefeitura, em 2018. O relatório final da CPI apontou incremento da produção especialmente a partir de 2021.
Estudo do Cebrap (Centro Brasileiro de Análise e Planejamento) mapeou ao menos 16 benefícios, incluindo aval para prédios mais altos e com maior área construída do que em empreendimentos comuns. Hoje, esses apartamentos são 75% da produção paulistana, de acordo com dados do setor.
Em maio, o MP-SP ingressou com uma segunda ação civil pública. No pedido, é requerida a adoção de medidas pela prefeitura em curto prazo, como a apresentação de listagem de todas as habitações e a criação de plataforma virtual para envio e armazenamento de documentos e evidências, entre outras.
Dias depois, a gestão Nunes suspendeu licitação para a disponibilização de sistema de monitoramento automatizado após questionamento técnico. A implantação passa por impasses e até denúncia desde o edital anterior, cujo contrato foi assinado em 2025 e será rescindido, segundo a prefeitura.
Hoje, há apenas dados do total de unidades populares por empreendimento, sem o endereço exato de cada uma no caso de prédios mistos (onde existem também moradias sem restrição de renda). A lista final está em processo de levantamento, segundo a prefeitura.
Por ora, os empreendimentos multados ou em processo de investigação são identificados por meio de denúncias e convênio com cartórios. Isto é, não há um procedimento interno de monitoramento e controle contínuo de HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular) — voltadas a famílias que recebem até 6 e até 10 salários mínimos mensais, respectivamente.
Por dez anos, esses imóveis não podem ser moradia de pessoas fora da faixa de renda prevista ou anunciados em plataformas de hospedagem (como Airbnb). Não há envolvimento direto do poder público na construção das unidades, vendidas em procedimento semelhante ao de imóveis sem restrição.
Decisão nega participação de incorporadoras no processo
A Justiça também negou o ingresso da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) e do Secovi-SP (sindicato das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis de São Paulo) como "amicus curiae".
Essa posição de um "amigo da corte" havia sido concedida por envolver representante de grupo que possa ser eventualmente penalizado na ação. Em geral, esse reconhecimento é atribuído a terceiros que possam subsidiar o processo com dados técnicos.
"É evidente que o interesse dos apelantes não se limita a colaborar com o juízo, sendo manifesta sua intenção de que a ação civil pública seja julgada de modo a favorecer, ainda que indiretamente, suas representadas", alegou o desembargador relator.
Classificação da habitação popular em São Paulo
