Por Katya Treiger
Historicamente, o crédito imobiliário no Brasil foi fortemente ancorado nos recursos da poupança, por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A exigibilidade - obrigação regulatória que direciona parte desses depósitos ao financiamento habitacional - garantiu previsibilidade de funding ao setor por décadas.
O problema é que a poupança deixou de ser uma fonte estável. Em ciclos de juros elevados, como os observados recentemente, a migração de recursos para aplicações mais rentáveis reduz o volume disponível para o crédito imobiliário. Esse movimento expôs uma fragilidade estrutural: a dependência excessiva de uma única fonte de captação.
O que está mudando
As discussões regulatórias apontam para uma flexibilização gradual do modelo de direcionamento obrigatório de recursos, com menor dependência da poupança e maior protagonismo do mercado de capitais.
Na prática, isso significa : ampliação do uso de instrumentos como LCIs, CRIs e securitizações, maior integração entre bancos e investidores institucionais e redução do peso do funding compulsório como principal sustentação do crédito imobiliário.
O crédito passa a responder mais diretamente às condições de mercado - custo de captação, apetite do investidor e cenário macroeconômico.
Impactos para os bancos
Para as instituições financeiras, o cenário tende a exigir maior eficiência na gestão de captação e risco. O crédito imobiliário pode se tornar mais sensível às oscilações da taxa básica de juros, mais dependente de mercado secundário e estruturações e, por consequência, mais segmentado por perfil de risco e ticket médio.
Em ciclos de estabilidade e queda de juros, o ambiente pode favorecer expansão. Em momentos de incerteza fiscal ou pressão inflacionária, o custo do funding pode subir com maior velocidade. Isso impacta no bolso final.
Impactos para incorporadores
Para o setor de incorporação, a principal mudança está na previsibilidade.
Se o modelo anterior permitia contar com fluxo relativamente estável de repasse bancário, o novo contexto exige planejamento financeiro mais estruturado. A diversificação de fontes de recursos tende a ganhar relevância, assim como operações estruturadas, antecipação de recebíveis e integração com o mercado de capitais.
Projetos passam a demandar estratégia financeira desde a concepção - e não apenas na fase de repasse.
Impactos para o comprador
Para o mutuário, os efeitos devem aparecer principalmente nas condições de crédito.
A tendência é de maior diferenciação entre instituições financeiras, com variações mais relevantes de taxas, prazos e exigências. O crédito pode se tornar menos padronizado e mais sensível ao ambiente macroeconômico.
Em um cenário de gradual redução da Selic, a transição pode ocorrer de forma mais equilibrada. Porém, caso haja instabilidade, o custo do financiamento pode reagir de maneira mais imediata do que no modelo anterior.
Um novo ciclo para o mercado imobiliário
O setor imobiliário brasileiro entra em uma fase de maior sofisticação financeira. A transição do funding direcionado para um modelo mais orientado ao mercado altera a dinâmica do crédito e impõe ajustes estratégicos a todos os agentes envolvidos.
2026 tende a ser um ano de adaptação e entendimento. Já,
2027 deve marcar a consolidação desse novo arranjo.
A compreensão desse movimento é fundamental para quem atua na intersecção entre mercado financeiro e mercado imobiliário - dois universos que, cada vez mais, operam de forma integrada.
