Por Lucas Agrela
Criada em 1916 sob o nome Rua Doutor Rebouças, a Avenida Rebouças passou por uma transformação intensa nos últimos anos. Se antes muitas casas antigas eram anunciadas para venda ou aluguel, hoje essas propriedades foram compradas, demolidas e seus terrenos deram espaço para prédios de escritórios que têm atraído empresas de tecnologia, como Amazon, Netflix e QI Tech.
A mudança começou com a alteração no Plano Diretor da cidade de São Paulo, que começou a ser aplicado em 2016, e deu às incorporadoras viabilidade comercial para empreendimentos imobiliários, tanto residenciais de luxo quanto corporativos. Agora, quem passa pela Rebouças vê obras por praticamente todos os 3,3 km de extensão, dos Jardins e Pinheiros. Mas é no trecho entre a Marginal Pinheiros e a Avenida Brasil onde está a maioria dos novos prédios de escritórios da região.
De acordo com dados da consultoria imobiliária CBRE, a região da Avenida Rebouças, em Pinheiros, já é a segunda mais cara da cidade para o segmento de lajes corporativas. Os preços chegam a superar a faixa dos R$ 200 por metro quadrado (m²), ficando atrás apenas da Faria Lima, onde os preços chegam a R$ 350.
Um dos principais motivos para a valorização da região foi o retorno das empresas ao trabalho presencial, diz o diretor de locação e pesquisa da CBRE, Felipe Giuliano. O especialista conta que a área teve uma queda de 5,7 pontos porcentuais na taxa de vacância em prédios Triple A (altíssimo padrão) em 12 meses, resultado que indica uma demanda que cresce acima da oferta de novos espaços.
“Por que as empresas não vão para a Faria Lima? Primeiro, pela baixa disponibilidade, depois pelo preço. Então, elas vão para o seu entorno, na Rebouças”, afirma Giuliano. Ele lembra que a área teve o desenvolvimento acelerado pela chegada do metrô e hoje conta com ampla oferta de estabelecimentos comerciais e transporte público, o que ajuda a atrair as empresas.
Além disso, a região não tem uma grande concentração de prédios comerciais, uma vez que o planejamento urbano favoreceu também edifícios residenciais de luxo, como os que estão em execução pela Stan e pela One Innovation na região. Em breve, um novo projeto da Cyrela também será erguido por ali. A ideia por trás disso é evitar que o bairro seja exclusivamente corporativo e fique vazio aos fins de semana, como ocorre na Berrini. Essa lógica ajuda a valorizar os escritórios de alto padrão na área.
O projeto corporativo mais ousado da região é o Biosquare, um empreendimento de 25 andares com lajes de até 2,6 mil m². Criado em parceria entre a G.D8 Incorporadora e o fundo Kinea Investimentos, o empreendimento levou oito anos para ser feito, mediante longa negociação para a compra de 26 casas e pequenos comércios.
Enquanto a maioria dos prédios corporativos da área têm entre 4 e 12 andares, o edifício desafia a lógica da região por unir lajes amplas com um grande número de andares.
Tanto o projeto em si quanto a localização atraíram a Amazon, que passou meses negociando outros espaços antes de fechar com o Biosquare, a R$ 180 por m². A gigante americana do e-commerce ficou com todos os andares do prédio, do 7º ao 25º, já que os primeiros seis são garagens. A empresa não confirma o nome do inquilino, mas o assunto já não é mais segredo, como mostrou a Coluna do Broadcast. Procurada, a Amazon não se pronunciou.
“O Biosquare é irreplicável. Não tem como fazer outro igual. Vimos que a Faria Lima não tem mais espaço para novos projetos. Em Pinheiros, estamos muito colados na Faria Lima e temos a vantagem de ter o metrô. As pessoas conseguem chegar mais rápido, sem pegar o carro”, afirma Daniel Ribeiro, CEO da G.D8 Incorporadora.
Valorização da região
Depois da Amazon, a Netflix também fechou um contrato de locação no OPI-07, prédio da construtora Bratke Collet, na Avenida Rebouças. A empresa atualmente fica no edifício Faria Lima Square e está de mudança para o novo prédio, que oferece área maior. Procurada, a Netflix informou não ter nada a compartilhar sobre a locação no momento.
A valorização imobiliária da região se dá devido à oferta de metrô − são três estações que oferecem fácil acesso aos trabalhadores desses edifícios corporativos −, à infraestrutura comercial (restaurantes e bares) e também à vista livre para os Jardins, propiciada pelo zoneamento da área. Essas características também atraíram as incorporadoras Cyrela, One Innovation e Stan para a região da Rebouças.
Para escritórios, nomes como Nubank e Stone também estão na região. Mais recente unicórnio brasileiro (veja lista), a QI Tech também se mudou para a rua em um empreendimento da gestora RBR Asset Management chamado Pátio Rebouças, ocupando sete pavimentos.
O diretor financeiro e cofundador da QI Tech, Marcelo Bentivoglio, afirma que a escolha do escritório na Rebouças teve ligação com a proximidade à Faria Lima, o que facilita networking, e com a infraestrutura oferecida pela área, como metrô, bares e restaurantes. “Essa combinação faz da Rebouças um dos melhores endereços para construir uma empresa de tecnologia − especialmente aquelas com conexão com o mercado financeiro, como é o caso da QI Tech”, diz.
O CEO da RBR Asset Management, Guilherme Bueno Netto, conta que passou a investir na região por acreditar na sua valorização, tanto pela proximidade com a Faria Lima quanto pela ampla oferta de mobilidade urbana. Outro ponto que ajuda a valorizar a área é a vizinhança com bairros que têm altos preços no mercado imobiliário, como Jardins.
“Sempre achamos que essa região se tornaria uma nova Vila Olímpia, a Vila Olímpia de 2025, e agora isso está acontecendo. Nos últimos anos, compramos cinco terrenos na região da Rebouças. A locação da Amazon foi a joia da coroa, foi o que carimbou a região como relevante no mercado de escritórios”, diz.
A RBR prepara um projeto a poucos metros da Rebouças, ao lado da estação de metrô Fradique Coutinho, que será chamado Pátio São Paulo e terá 25 mil m² de área locável. O prédio será o principal da empresa na área e terá lajes de até 1,8 mil m². As obras estão previstas para começar nos próximos meses.
Além do trecho entre as estações de metrô Faria Lima e Fradique Coutinho, a valorização imobiliária da Rebouças também é esperada por analistas para o trecho que vai até a rua da Consolação. O desafio, no entanto, é compor novos terrenos para empreendimentos comerciais, onde hoje já existe, por exemplo, Módulo Rebouças, mais conhecido por ser o prédio do Nubank, feito pela incorporadora Idea!Zarvos.
Edifícios residenciais
O fundador e CEO da Arch Capital, Roberto Miranda de Lima, empresa por trás de projetos como o edifício Rochaverá Corporate, uma referência na Av. Dr. Chucri Zaidan, aponta que a região da Rebouças tem uma combinação de fatores que ajudam na sua valorização, envolvendo tanto a infraestrutura urbana quanto a vista para os Jardins. No entanto, lembra que esse desenvolvimento pode trazer entraves.
“É importante destacar que esse crescimento traz desafios de sustentabilidade urbana, como aumento no tráfego, geração de resíduos e zonas de calor. A capacidade da região de equilibrar expansão e qualidade do entorno será decisiva para sua manutenção como destino premium para escritórios nos próximos anos”, afirma.
Lima diz também que a presença de projetos residenciais próximos aos escritórios ajuda a desenvolver tanto o mercado imobiliário corporativo quanto o comercial na área. “A diversidade de tipologias residenciais, de estúdios a casas, promove um ecossistema urbano vibrante, que beneficia diretamente o setor de escritórios ao atrair profissionais que desejam viver e trabalhar no mesmo eixo”, diz o empresário.
Ainda em 2016, um dos primeiros projetos recentes residenciais de alto padrão na região da Rebouças foi o You Faria Lima, feito pela You.Inc e pela gestora Paladin. O diretor-geral da Paladin no Brasil, Ricardo Raoul, lembra que o empreendimento foi lançado em tempos difíceis, quando o País se recuperava da crise econômica de 2015, e mesmo assim foi bem recebido pelos compradores.
A gestora atualmente desenvolve dois projetos mistos, ou seja, que misturam residência e escritórios na região. Feito com a incorporadora Idea!Zarvos, com projeto arquitetônico de Márcio Kogan, o Cônego 505 terá 12,5 mil m², dos quais 10 mil são residenciais e 2,5 mil são corporativos. O segundo ainda não tem nome, mas ficará entre as ruas Francisco Leitão com a rua dos Pinheiros e terá 22 mil m² comerciais e 6 mil m² serão residenciais.
