Por Breno Damasceno
A escalada das taxas de juros promoveu uma mudança de rota na Setin Incorporadora. Depois de um lançamento que não atingiu as expectativas, a empresa resolveu abandonar a classe média e focar em edifícios de altíssimo padrão. Bianca Setin, vice-presidente da empresa, entende que esse movimento ajuda a manter a qualidade dos projetos diante da escassez de mão de obra, da competição por terrenos em áreas nobres e de um público cada vez mais exigente.
Apesar de ser mais “difícil de conquistar”, o cliente de alto padrão não é tão impactado pela alta de juros, diz Bianca. “É uma opção ( do cliente) de tirar ou não dinheiro do banco para fazer uma aplicação financeira”, comenta Bianca, uma das painelistas confirmadas no Summit Imobiliário, evento promovido pelo Estadão que acontecerá no dia 30 de junho.
A seguir, os principais trechos da entrevista:
A Setin atua no alto padrão e na classe média, segmento que é mais afetado pela taxa de juros. Como lidar com esse cenário?
Com a Selic atual, a gente tirou o foco do médio padrão. Hoje, estamos no alto padrão e migrando para o alto luxo. O público de média renda está sendo muito impactado. É um trabalhador que até consegue poupar, mas sofre no financiamento. A parcela fica mais cara e ele não consegue comprar.
Em um mercado com um ciclo tão longo, esse movimento é complexo. Como isso aconteceu na prática?
Entre o anúncio e a entrega do prédio, são anos de desenvolvimento. Porém, a captação acontece no lançamento. Por mais que exista a perspectiva de portabilidade do financiamento no futuro, o cliente está preocupado com o bolso dele hoje e se resguarda. Vínhamos de lançamentos, em 2023 e 2024, de uma linha de produtos chamada Smart Home, voltada para o médio padrão. Esses empreendimentos se encaixavam na nossa estratégia de ter um mix de projetos para vários públicos. No ano passado, lançamos um projeto enquadrado nessa linha no bairro Ipiranga, mas tomamos um baque provocado pela alta de juros. Por estratégia, repassamos esse e outros terrenos da linha para o Mundo Apto, que é o produto da Setin para atuar no segmento econômico, junto ao Minha Casa, Minha Vida.
A aquisição de terrenos em áreas nobres é um dos desafios do setor. Como é a estratégia de vocês?
Nosso foco atual é a zona sul e a zona oeste de São Paulo. Para construir um terreno no Paraíso, por exemplo, tivemos de comprar mais de 15 lotes. É um processo que demora anos, com bastante investimento e trabalho de inteligência. Quando batemos na porta de um proprietário, tem outras três ou quatro incorporadoras batendo junto. Não é uma missão fácil. Temos uma reunião toda semana com o comitê de terrenos, quando analisamos as possibilidades nas áreas em que atuamos e, aí, começamos a bolar a estratégia. Entre o início da prospecção e a compra de um terreno, são cerca de 12 meses. E temos mais 12 meses para processos burocráticos, como diligência técnica, ambiental e jurídica. Ou seja, é um investimento que envolve risco. Por isso, no meio dessa jornada, antes de comprar o último lote, já começamos a desenvolver o projeto.
No estudo de viabilidade, vocês analisam as características obrigatórias nos prédios? O que não pode faltar?
A gente contrata uma consultoria para entender o que está em alta. Hoje, por exemplo, todos os nossos lançamentos têm quadra de tênis, academia, piscina com raia de 25 metros e lockers inteligentes. Também não podem faltar espaços multiusos e boas áreas comuns, como salão de jogos, brinquedoteca e lavanderia, principalmente nos prédios de studios. Outro aspecto importante é a sustentabilidade. Nossos empreendimentos têm um selo verde de uso consciente de água e de energia.
Sobre imóveis compactos, o tema do seu painel no Summit Imobiliário, como essa tipologia está presente na estratégia da Setin?
Somos pioneiros no lançamento de studios. Chegamos a entregar oito empreendimentos do tipo no centro de São Paulo. Porém, hoje não temos mais nenhum imóvel dessa tipologia no radar. Como falei, nosso foco mudou completamente para o alto padrão. Por agora, temos entregas para fazer e estoque para vender. O Zeit Brooklin e o Prado Paulista, por exemplo, têm studios residenciais nos primeiros andares e já foram quase 100% vendidos. Quando desenvolvemos esses empreendimentos mistos, o foco dos studios é nos investidores, e contamos com acessos independentes para moradores fixos e aqueles em locação temporária.
Como a Setin Incorporadora tem lidado com a falta de mão de obra do setor. Isto afeta o negócio da Setin?
Para lidar com esse cenário, estamos investindo em novas ferramentas. Já temos, por exemplo
“Hoje, estamos muito focados na venda do estoque”
“Enquanto a taxa de juros não chegar a um patamar saudável, manteremos a cautela”
uma tecnologia que instala contrapiso e que demanda a participação de menos pessoas do que o método tradicional. Em um segmento mais padronizado, como o MCMV, a adoção de tecnologias desse tipo é ainda mais avançado do que no alto padrão. Além disso, estamos participando ativamente de projetos de formação de profissionais, inclusive mulheres, nos canteiros de obra.
Por fim, quais os planos da Setin para o futuro?
Hoje, estamos muito focados na venda do estoque. Estamos vindo de um lançamento de luxo em setembro de 2024 e, neste ano, teremos outro lançamento de R$ 400 milhões. Porém, enquanto a taxa de juros não chegar a um patamar saudável, manteremos a cautela. Vamos observar o mercado, acompanhar o consumo e continuar comprando terrenos. Estamos nos preparando para colocar novos produtos no mercado quando a taxa começar a descer. É aquele ‘acelera e breca’.
