São Paulo - A quantidade de imóveis retomados pelos bancos devido à inadimplência no financiamento disparou por conta da crise. O estoque de imóveis em posse das instituições financeiras, chamados de bens não de uso próprio (BNDUs), cresceu de R$ 6,5 bilhões em novembro de 2015 para R$ 9,8 bilhões no mesmo mês de 2016, uma alta de 49%, de acordo com dados levantados pelo Banco Central a pedido do Broadcast. O saldo final equivale ao estoque somado de Cyrela, Rossi e Even, três das maiores incorporadoras do País.
A situação evidencia o aumento no risco da carteira de crédito imobiliário e cria um problema para os bancos, que não podem permanecer com os imóveis no patrimônio. Isso tem inflado a quantidade de casas e apartamentos levados a leilão dentro de um mercado já saturado. Embora não haja estatísticas oficiais do mercado de leilões, o presidente da Federação Brasileira de Leiloeiros Públicos Oficiais (Febralei), Vicente de Paulo Albuquerque Costa Filho, acredita que a oferta de bens imóveis saltou 80% nos últimos dois anos.
"O volume de leilões tem crescido por dois motivos: pela perda do emprego que faz com que o mutuário não tenha condições de honrar a dívida e porque grande parte do número de imóveis financiados já é por alienação fiduciária, que garante ao credor que o bem seja retomado no caso de inadimplência", diz Ronaldo Milan, da Milan Leilões. A empresa, conforme ele, levou a leilão 26% mais imóveis em 2016 ante o ano anterior.
O imóvel passa por até dois leilões dentro do processo de execução da dívida. No primeiro, é ofertado pelo seu valor de mercado, determinado por laudo de uma empresa credenciada. Se não for vendido, é levado ao segundo leilão, sendo ofertado pelo valor da dívida do financiamento mais custos processuais, num desconto que pode chegar a 60%. Todo esse processo, de acordo com especialistas, leva cerca de oito a dez meses para ser concluído. Mesmo assim, muitas unidades não são liquidadas e, a partir daí, passam a integrar o patrimônio dos bancos, os chamados BNDUs.
Dor de cabeça - Por conta da depreciação da garantia e do ônus em manter os imóveis, os bancos têm pressa em se livrarem dos bens executados. Esse processo tem gerado dor de cabeça para as instituições financeiras, que precisam arcar com manutenção, condomínio e IPTU, além de gastos com a revenda e o imposto pela transmissão do ativo (ITBI). Ao todo, isso gera para o banco um custo de ao menos 5% do valor do imóvel.
Pesa ainda o prazo. A regra determina um ano, que pode ser prorrogado por duas vezes, para que essas instituições se desfaçam dos chamados BNDUs. Se nesse tempo o bem não for alienado, os bancos têm até 60 dias para providenciar um leilão, sob aviso prévio do Banco Central, conforme circular pós lei 4.595.
Ao retomar o imóvel, o banco estanca a inadimplência dos mutuários, mas assume a obrigação legal de se desfazer do bem. "A venda é uma arte em que estamos tentando nos aprimorar, pois não somos experts nesses procedimentos de comercialização", admite o superintendente executivo de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrizio Ianelli, acrescentando que o banco tem atuado em conjunto com imobiliárias e negociação direta com investidores.
No passado, chegou-se a cogitar a flexibilização dos prazos máximos concedidos pelo Banco Central para dar mais tempo para as instituições liquidarem o crescente volume de imóveis retomados. No entanto, o assunto não teve apelo junto ao regulador. Na opinião do diretor de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque, o prazo atual é razoável, considerando a quantidade de bens detidos pelo banco. "Esperamos que o movimento de execução de garantias comece a diminuir em 2017, mas ainda temos uma grande parcela da população desempregada", avalia.
Segundo ele, o volume de imóveis que passaram para as mãos do Bradesco aumentou em menos de 100 unidades entre 2015 e o ano passado. Além de qualificar o número como baixo, Albuquerque acredita que o ritmo ao longo deste ano diminua em meio às expectativas de melhora no cenário econômico.
Termômetro - A situação é mais alarmante na Caixa Econômica Federal, que detém cerca de 70% do mercado de crédito imobiliário no Brasil. No ano passado, conforme os últimos dados disponíveis, o banco retomou 15,881 mil itens, fazendo com que o porcentual em relação ao saldo da carteira passasse a 0,35% do total do crédito imobiliário, ante 0,20% no ano de 2015, quando o banco executou 8,775 mil imóveis.
Diante disso, a Caixa firmou parceria com o Conselho Federal de Corretores Imobiliários (Cofeci) para tentar desovar o seu estoque, que atualmente soma 24.585 unidades. O banco estima que ao menos 11% do volume atual seja comercializado ao longo deste ano. Em troca, os corretores de imóveis que vão intermediar a venda direta de imóveis não de uso, receberão 5% de valor de corretagem.
O especialista em crédito imobiliário e sócio fundador da plataforma online de imóveis retomados resale.com.br, Marcelo Prata, pondera que a base da Caixa distorce um pouco a realidade do mercado, uma vez que opera o Minha Casa, Minha Vida, cuja inadimplência, principalmente da faixa 1, é bem elevada. "Estamos vivendo a ressaca do crédito imobiliário. Entretanto, a melhora não se dará com a ampliação do prazo, que ajuda, mas não é a única solução. Carecemos, principalmente, de um melhor ambiente de negociação para retomada e venda do bem", afirma ele.
Neste contexto, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) está debruçada em trabalhar para que a alienação fiduciária, que garante o bem ao credor no caso de inadimplência do devedor, seja aperfeiçoada. O presidente da entidade, Gilberto Abreu, explica que, além da crise, o crescimento do volume de imóveis retomados pelos bancos vem na esteira da expansão do próprio setor imobiliário. Em dez anos, o montante de financiamentos de imóveis saltou quase 600%, encerrando 2016 com R$ 111 bilhões, considerando as linhas que usam recursos da caderneta de poupança (SBPE) e do FGTS. Nos dois últimos anos, porém, houve queda nos volumes, em meio à crise.
"Os bancos têm oferecido diferentes formas de renegociação aos clientes. Até mesmo porque executar a garantia de um crédito imobiliário não é a melhor opção. Há custos com a manutenção do imóvel, carregamento e leilão. Acaba sendo um estorvo", afirma Abreu.
Segundo ele, a renegociação inclui ampliação do prazo de pagamento, transferência dos valores atrasados para as parcelas futuras e carência de até seis meses para os mutuários voltarem a pagar o empréstimo. Isso tem feito com que a inadimplência da carteira de crédito geral do mercado permaneça estável ao redor dos 2%. "A inadimplência tem andado de lado, mas isso não traduz tudo o que acontece no mercado de fato", conclui o presidente da Abecip.
