Para o mercado de crédito imobiliário, 2017 está mais para o ano dos primeiros sinais de reação do que o da grande virada. A expectativa do setor é que o financiamento imobiliário com base em recursos da poupança cresça 5% neste ano, totalizando R$ 49 bilhões, puxado pela venda de imóveis de valores mais baixos, entre R$ 300 mil e R$ 400 mil, segundo Gilberto Abreu, presidente da Abecip, a entidade que reúne as empresas do setor.
A pequena reação deve interromper um período difícil para este tipo de financiamento, que caiu 38,3% em 2016, para um total de R$ 46,6 bilhões. Mas mesmo confirmada a projeção, 2017 pode se confirmar como o segundo pior ano para o setor desde 2009, quando R$ 34 bilhões foram emprestados, atrás apenas do ano passado.
"Não é o ano em que vamos ver a retomada forte", disse Abreu, em entrevista a jornalistas. Segundo ele, é pouco provável que o setor volte, mesmo em um prazo mais longo, a alcançar os R$ 113 bilhões em crédito com recursos da poupança atingidos em 2014. Mas o fundo do poço, disse, finalmente foi atingido no ano passado. Em unidades, foram 199,7 mil imóveis financiados em 2016, redução de 41,5% em relação ao ano anterior.
O ano ruim também se refletiu nos preços. Indicador da Abecip que cobre nove capitais e reúne mais de 1,5 milhão de imóveis indica que os preços nominais dos imóveis registraram queda média de 2,47% em 12 meses até novembro passado. Em São Paulo, a queda foi de 2,64% e, no Rio, chegou a 3,75%. O maior recuo foi registrado em Salvador, onde os preços de imóveis caíram 3,98% no período.
A projeção de leve melhora para 2017 é embalada por juro mais baixo e pela expectativa de um cenário econômico menos desafiador. Marcelo Michaluá, presidente da RB Capital, avalia que a queda esperada de até 4 pontos percentuais para a taxa Selic em 2017 muda a expectativa sobre o custo do dinheiro, elevando a disposição das famílias de comprometer renda com financiamento imobiliário.
Segundo Abreu, mais que os cortes realizados na taxa Selic, o importante para o setor é olhar a tendência dos juros, que é declinante. Segundo ele, a taxa implícita nos contratos com vencimento em até cinco anos é hoje de 11,40%. No início do ano passado, estava em 16,62%.
Outro ponto positivo, diz Michaluá, é que a queda do juro faz com que a poupança também volte a ser opção de investimento, recuperando o funding dos empréstimos feitos à classe média. A poupança sofreu resgates líquidos de R$ 31,2 bilhões em 2016, número inferior ao registrado em 2015, quando os saques líquidos somaram R$ 50,1 bilhões. Para Abreu, o movimento seria um sinal de que o piso foi atingido e que 2017 pode se confirmar como o ano em que a poupança voltará a ser um produto atrativo.
Para Luiz França, conselheiro da Tecnisa e presidente da França Participações, os números de dezembro já refletem uma melhora do cenário econômico de forma geral. No último mês de 2016, o crédito com recursos da poupança cresceu 35,2% sobre novembro, totalizando R$ 5,38 bilhões - o melhor resultado do ano.
Menos otimista, Marcelo Prata, fundador do Canal do Crédito - plataforma que compara linhas de financiamento imobiliário - afirma que os números do mercado de imóveis usados dão pistas de que a recuperação do crédito será mais lenta do que o esperado. "Comprar um imóvel usado é resultado de uma decisão que foi tomada no momento atual, é uma fotografia. Por isso, o mercado de usados é um indicador de tendência de comportamento de quem pensa em comprar um imóvel", afirma.
Dados da Abecip indicam que, entre as aquisições financiadas em 2016, as voltadas para imóveis usados caíram 41%, para R$ 13,7 bilhões, enquanto o volume financiado para os novos caiu menos, 30%, para R$ 22,3 bilhões.
Com relação aos juros, Prata lembra que, na época de alta do mercado imobiliário, qualquer mexida no juro ajudava parcela da população que ainda não tinha imóvel. "Mas como hoje a demanda não é a mesma, não adianta depositar no juro a expectativa de incentivar a indústria", diz o especialista, para quem confiança do consumidor, emprego e renda serão os motores do crédito imobiliário daqui para frente. "É um problema de demanda e não de oferta."
Entre as preocupações do setor, a questão que envolve os distratos é, sem dúvida, a mais relevante. Nos casos de cancelamentos da compra de imóveis, a Abecip é favorável à cobrança de multa com base no valor do imóvel e não no valor já pago pelo tomador. Se o ato gerou custos não reembolsáveis ao incorporador, disse Abreu, é preciso que isso seja operacionalizado sob pena de prejudicar quem comprou o imóvel e conta com a entrega.
Michaluá lembra que o cancelamento da compra de um imóvel é hoje uma opção relativamente barata - e também assimétrica. "O comprador adquire uma unidade, paga cerca de 20% a 30% do valor do imóvel durante o período de construção, mas recebe de 80% a 90% desse valor pago. É uma opção barata para ele, mas que causa uma exposição de caixa extraordinária para o incorporador."
Do lado daquilo que continua indo bem para o setor, o segmento de crédito voltado à baixa renda é destaque, ao seguir competitivo com relação ao aluguel e passar por um de seus "melhores momentos", diz Abreu. Os desembolsos de crédito imobiliário com recursos do FGTS, que englobam o programa Minha Casa, Minha Vida, somaram R$ 64 bilhões em 2016, alta de cerca de 18% sobre 2015. Com base no orçamento do FGTS, a expectativa é de queda de 1,5% neste ano.
