A principal e mais barata fonte para financiamento imobiliário - os recursos das cadernetas de poupança - estão chegando a um limite, depois de meses registrando aumento menor do que os desses empréstimos. Considerando os cinco maiores bancos, 66% dos recursos das cadernetas estavam aplicados em crédito para imóveis em junho - o Banco Central (BC) obriga os bancos a aplicarem 65%.
Mas esses 66% representam apenas uma média que esconde desequilíbrios: em alguns bancos, o montante aplicado é bem maior e em outros, bem menor. No Itaú e Banco do Brasil (BB), os percentuais estavam ligeiramente maiores do que 20% no final de junho; no Bradesco, em 44% e no Santander, 61%.
Já na Caixa Econômica Federal, o saldo dos empréstimos imobiliários atingiu R$ 304 bilhões - quantia 37,5% acima do total dos R$ 221 bilhões em poupança. A Caixa vem usando outras fontes de recursos, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados de Recebíveis (CRI), que têm, contudo, custos mais elevados do que a poupança. A partir do ano que vem, os bancos poderão emitir também Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) para complementar suas fontes.
"As LIG vão beneficiar principalmente a Caixa", diz relatório da Moody's divulgado ontem. Por meio da sua assessoria de imprensa, a Caixa disse que considera a criação importante e "aguarda a regulamentação das LIG para considerar esta nova possibilidade em sua estratégia".
Mas, segundo a Moody's, os bancos que ainda tem saldo excedente de poupança para investir em crédito imobiliário, como BB e Itaú, tendem a não usar o instrumento para esse fim.
"Há um potencial de emissão de R$ 300 bilhões em LIGs nos próximos dois anos", diz o presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança(Abecip) e diretor do Bradesco, Octavio de Lazari Junior. "Vai depender de como sair a regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN), da aceitação do mercado e das condições da economia", acrescentou. "Os recursos das LIG podem ir para outras finalidades mas, pelas condições estabelecidas, é um instrumento pronto para substituir a poupança", diz.
As LIG foram anunciadas em agosto pelo ministro Guido Mantega e criadas por meio da Medida Provisória nº 656 na semana passada. A regulamentação só sai depois que a MP for assinada e virar lei, o que envolve um prazo de até 180 dias. Ou seja: emissões só no ano que vem. Mas, segundo Lazari Junior, a maioria dos aspectos que vinham sendo discutidos com o governo foram acatados e a regulamentação vai tratar de detalhes operacionais. "A isenção de imposto para investidores estrangeiros e possibilidade de emissão em dólares tornam o papel muito atraente", diz.
"Uma das coisas que o CMN vai definir é o que é pode ser lastro dos papéis. Mas acredito que o principal objetivo seja aumentar o funding para o crédito imobiliário", diz Carlos Ratto, diretor-executivo comercial e de produtos da unidade de títulos e valores mobiliários e de marketing e comunicação da Cetip. Ratto lembra que a instituição depositária das LI-Gs - que provavelmente será a própria Cetip - terá um papel importante no sistema, pois a LIG não será emitida fisicamente, será apenas registrada - e todos os ativos que compõe a carteira que serve de lastro para a emissão do papel também tem que ser registrados e acompanhados na instituição.
As LIG são a versão brasileira dos "covered bonds", ou "títulos cobertos (garantidos)" que, como o nome diz, contam com uma cobertura adicional e portanto, são mais seguros. "O risco primário é da instituição financeira. O investidor corre esse risco - somente em caso de calote do banco é que o investidor terá direito a recorrer aos ativos que estarão segregados", explica Ratto, da Cetip.
Outra vantagem das LIG, segundo os entrevistados, é o prazo mais longo. "As Letras Finan- ceiras tem prazo de dois anos enquanto as LIG deverão ter prazo médio (‘duration') maior para contar com as isenções", lembra Ratto.
