No final de setembro, a professora universiária Ana Brambilla, de 36 anos, recebeu a notícia de que a Caixa Econômica Federal aprovou seu financiamento imobiliário. Ela daria 30% de entrada e financiaria o restante de um apartamento em São Paulo. Poucos dias depois, o banco mudou as regras do financiamento e passou a exigir que o comprador pagasse, no mínimo, 50% do valor do imóvel usado de entrada. Faltando apenas a assinatura do contrato, o processo está parado.
Na agência, Ana recebeu a informação de que as condições acertadas com a Caixa seriam mantidas. Mas o prazo de 30 dias para assinar o contrato e o banco pagar os recursos terminou sem que o dinheiro fosse liberado.
Economistas apontam que a Caixa pode ter ficado mais criteriosa na concessão dos financiamentos imobiliários para melhorar a qualidade de sua carteira crédito e reduzir o perfil de risco frente a exigências do setor bancário.
Em nota, o banco diz que, além de aumentar o valor mínimo de entrada para financiar imóveis usados, passou a estabelecer "dotação orçamentária mensal para utilização dos recursos do FGTS do Programa Minha Casa Minha Vida".
Segundo a Caixa, a estratégia serve para "cumprir o orçamento anual disponível até dezembro". "Quanto às modalidades de créditos que possuem orçamento segregado por UF, a Caixa esclarece que em alguns estados o orçamento esgotou, mas poderá ser retomado no mês de novembro”, informa.
O banco não tem recursos suficientes para cumprir regras mais rígidas do sistema financeiro que entram em vigor no ano que vem e está negociando um empréstimo de R$ 10 bilhões junto ao FGTS.
Fim do pró-cotista - Em junho, a Caixa encerrou a linha de crédito pró-cotista, a mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida, por falta de recursos do FGTS. O banco vai reabrir a linha em 2018, mas com orçamento de R$ 5 bilhões, 35% menor que em relação a 2017.
Após a Caixa encerrar a linha, a única alternativa para financiar pelo pró-cotista é o Banco do Brasil, que cobra juros de 9% ao ano, mais a taxa referencial (TR). Nas demais linhas de crédito, o juro é maior.
Segundo o especialista em mercado imobiliário Marcelo Prata, a tendência é que os recursos subsidiados da Caixa, como as linhas que usam recursos do FGTS, sejam menos direcionados para a classe média (perfil dos mutuários do pró-cotista), ficando mais restritos a programas sociais e de habitação como o Minha Casa, Minha Vida, voltados para famílias de renda mais baixa.
Para o professor da EESP (Escola de Economia de São Paulo) da Fundação Getulio Vargas Alberto Ajzental, os recursos da poupança devem suprir a oferta de crédito imobiliário no futuro. "É provável que a retomada do crédito imobiliário no próximo ano se dê com os recursos da poupança, na medida em que a economia vai ficando mais estável", diz.
Movimento para outros bancos - Os especialistas acreditam que os compradores da classe média acabarão migrando automaticamente para os bancos privados. "A vocação natural da Caixa são os programas sociais e o banco deve priorizar isso daqui para frente", aponta Prata.
Os bancos privados estão acirrando a concorrência com a Caixa no crédito imobiliário este ano. Eles anunciaram neste ano uma série de reduções dos juros do crédito imobiliário, mas a Caixa manteve as taxas praticadas em 2016, deixando de ser o banco com os juros mais baixos do mercado neste segmento.
“Desde a crise de 2014, sempre que a Caixa anunciava um ‘pacote de maldades’, os bancos privados seguiam seus passos num efeito manada, mas desta vez foi o contrário”, avalia Prata. “Enquanto a Caixa restringiu o crédito, os outros bancos anunciaram a redução de juros e mantiveram o teto do valor do imóvel”.
O especialista acredita que os principais concorrentes da Caixa estão amadurecendo seus produtos no segmento imobiliário, o que abre espaço para avançar em participação de mercado em um momento em que o banco estatal está mais restritivo.
Prata acredita que a diluição da participação da Caixa no crédito imobiliário também abre espaço para baratear os financiamentos pelo Custo Efetivo Total (CET), que envolve todas as taxas da operação como seguro e impostos, além dos juros.
"A maior competição pelo crédito imobiliário tem um alto impacto no valor das prestações, como o preço do seguro, uma vez que, com mais bancos atuando, mais seguradoras são envolvidas".
Já na avaliação de Ajzental, o fato de a Caixa ter aberto mão de parte deste mercado não significa, necessariamente, que os outros bancos terão interesse em absorver toda a demanda que ficou desatendida.
"É provável que os outros bancos até queiram aumentar sua fatia no segmento, mas eles são mais seletos que a Caixa, historicamente, e não significa que vão compensar toda essa restrição. É mais provável que o mercado de crédito como um todo dê uma enxugada", acredita.
