Diante dos problemas financeiros das incorporadoras, os bancos aumentaram a exigência do patrimônio de afetação para financiar as obras, o que deve elevar o uso do instrumento.
"Já tem uns dois anos que os bancos perceberam a deterioração [financeira] das incorporadoras e passaram a exigir mais", conta Gilberto Duarte de Abreu Filho, presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).
Há dois anos também, ficou mais barato para as instituições financiar projetos com patrimônio de afetação, outra razão para o uso da modalidade crescer.
Pelas regras bancárias, quando o empréstimo conta com essa blindagem, a necessidade de recursos próprios que a instituição precisa ter para fazer frente ao empréstimo cai pela metade. Na prática, os bancos podem emprestar mais para cada real em capital próprio que possuírem.
Na avaliação de um executivo do setor, a decisão do juiz Paulo Furtado de Oliveira Filho, da 2ª Vara de Falências e Recuperações Judiciais de São Paulo, de que empreendimentos da Viver cujo patrimônio esteja afetado não sejam incluídos na recuperação judicial da companhia, fará com que os bancos só aceitem conceder financiamento para projetos da modalidade.
"A exigência de uma recuperação judicial para cada projeto com patrimônio afetado traz mais segurança para as instituições", afirma a fonte.
A migração de empreendimentos para patrimônio de afetação vem sendo gradual e teve como principal razão a queda da tributação dos projetos submetidos ao regime especial de tributação (RET) para a alíquota única de 4% a partir de 2013. Mas mesmo incorporadoras que, desde então, só lançaram projetos com patrimônio afetado, ainda têm estoques de projetos anteriores fora da modalidade.
O Valor apurou que do total de projetos da Rossi Residencial em obras e com previsão de habite-se a partir deste ano, 65% têm patrimônio afetado e, dessa fatia, 90% migrou para a modalidade depois da mudança tributária de 2013.
Segundo o diretor executivo de finanças da MRV Engenharia, Leonardo Corrêa, a maior parte dos projetos da companhia já tinha patrimônio de afetação antes da mudança tributária e, a partir da alteração, a totalidade dos empreendimentos passou a passou a ter o formato.
Cyrela, Even Construtora e Incorporadora, EZTec e Rodobens Negócios Imobiliários (RNI) afirmam que só lançam projetos de incorporação com patrimônio afetado. O enquadramento ocorre após a obtenção do registro de incorporação. "O patrimônio de afetação deve ser preservado em sua essência", defende o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Rubens Menin.
Cyrela e RNI têm 100% dos projetos com patrimônio de afetação desde 2013. A opção pela modalidade não resulta somente do benefício fiscal, segundo o presidente da RNI, Mauro Meinberg, mas também da "segurança que o patrimônio de afetação traz para todos os participantes da indústria - clientes, instituições financeiras e incorporadoras".
Segundo o diretor jurídico da Cyrela, Claudio Carvalho, a incorporadora começou, em 2005, a utilizar a modalidade e foi aumentando a fatia gradualmente. A maioria dos projetos já tinha patrimônio afetado antes de 2013, e a mudança tributária contribuiu para acelerar a migração.
Na EZTec, em 2008, todos os projetos já se enquadravam no instrumento e, na Even, em 2010. A intenção é manter 100% dos projetos afetados, segundo a diretora financeira e de controladoria da Even, Daniella Sasson, devido ao benefício fiscal e à segurança para comprador e banco.
