(Valor Econômico 19/07 pág. C3)
Em uma década, o prazo do crédito para aquisição da casa própria no Brasil passou de 15 para 30 anos, o valor médio dos financiamentos aumentou em 80% e o percentual do imóvel comprado com recurso do banco, segundo a Abecip, subiu de uma média de 46,8% em 2004 para 61,1% no ano passado, reduzindo o tamanho da entrada que o mutuário tem que dispor. Hoje, já é possível encontrar ofertas para financiar até 80% do imóvel. Foi assim que os desembolsos anuais, com recursos da poupança e do FGTS, saltaram, em cinco anos, de R$ 5,8 bilhões para R$ 49,6 bilhões em 2009, com previsão de encostar nos R$ 70 bilhões em 2010.
Apesar da expansão extraordinária, o crédito habitacional em relação ao PIB chegará, no máximo, a 4%, enquanto na Espanha essa proporção é superior a 60% e há economias, como a da Holanda, onde se tem 100%. Da experiência espanhola, que inspirou, por exemplo, o registro de todos os atos relativos a um imóvel, assegurando, a partir disso, direitos reais sobre o bem, já há lições para evitar que o país caia na armadilha das bolhas imobiliárias, diz o presidente do Secovi, João Crestana. "O Brasil é ainda muito carente de crédito imobiliário, há 8 milhões de famílias sem moradia. Já na Espanha, o que ocorreu foi que o mercado supriu toda a demanda local e construiu 2 milhões de habitações a mais, de olho no interesse dos estrangeiros por casas de veraneio."
Há cerca de quatro anos, os bancos privados locais aplicavam apenas 25% do saldo da poupança no crédito imobiliário, mas, quando o Banco Central (BC) passou a cobrar que cumprissem a exigibilidade de 65%, correram contra o tempo, organizaram estruturas para avançar na área e acabaram gostando do jogo, diz o diretor da consultoria Serviços Financeiros Imobiliários, Pedro Klumb. "Nesse período houve ganho de renda, com aumento substancial da capacidade de pagamento das pessoas, políticas públicas e crescimento econômico que incrementaram substancialmente o capital disponível para a construção civil."
Inadimplência também deixou de ser problema, quando o setor conseguiu combinar a cláusula de alienação fiduciária, criada em 1997, com a regra do incontroverso, acrescenta Crestana, do Secovi. Presente na lei 10.931, de 2004, o dispositivo determinou que os devedores passassem a pagar o principal mesmo que tivessem questionando na Justiça juros ou os índices de correção. Isso acabou criando um arcabouço jurídico que proporcionou aos bancos efetivamente emprestar em cima de uma garantia real. Na década, o índice de prestações com mais de três meses de atraso caiu de 12,02% para 2,52%. Na Espanha, os bancos comerciais trabalham ainda com um índice abaixo de 3%, mas nas "cajas" a taxa chega a 8,5%.
Por aqui, num intervalo curto de tempo, pelo menos três dezenas de empresas do setor de construção abriram o capital na bolsa brasileira e levantaram R$ 25 bilhões. Mas já há alguns indícios de iliquidez no setor. "Quando uma incorporadora começa a oferecer carro junto com o imóvel, fica claro que alguém puxou demais o preço, é um indício de estoque encalhado", diz Klumb.
O Brasil tem de aproveitar o que houve de bom no Chile, na Espanha, Estados Unidos e México, mas fugir das operações alavancadas, financiando, no máximo, 80% do valor do imóvel, diz o superintendente de crédito imobiliário do Bradesco, Claudio Borges. "Se houver algum problema de liquidez, uma sobrevalorização, há uma margem", afirma. Ele conta que dos empreendimentos que o banco financiou, de 60% a 70% dos imóveis, na média, estão vendidos e que há um mapeamento prévio das localidades onde novas construções vão ser erguidas. "Acompanhamos a valorização do metro quadrado, fazemos estudos de viabilidade econômica e, nos lançamentos, medimos o quanto se vendeu. O trabalho do financiador é saber onde está colocando o recurso." (AC)
